Cena půdy roste a láká začátečníky i spekulanty. Ti mají nový fígl, jak přesvědčit vlastníky k prodeji

Vlastníci polí či lesů nachází každý rok ve své poštovní schránce i několik desítek dopisů s nabídkou na odkup jejich půdy. Kromě velkých firem, jako je například Viagem, dopisy rozesílají nejen menší investoři, ale i ti, kteří se za menší podnikatele v zemědělství pouze vydávají.

Hodnota půdy neustále roste, což z ní dělá atraktivní způsob uložení peněz. Svých pozemků se proto zbavuje stále méně majitelů. Kolem nich i tak krouží řada investorů – kromě začátečníků, pro které jde o vstupní bránu do nemovitostních investic, jsou to zčásti i spekulanti, které láká vidina, že trefí „jackpot“ tím, že se z jejich zemědělské půdy v budoucnu stanou stavební parcely s mnohonásobně vyšší hodnotou.

A i když k tomu někdy nedojde, nabízí i tak zemědělská půda obchodníkům zajímavé zhodnocení. Podle aktuální zprávy společnosti Farmy.cz dosáhla loni průměrná cena hektaru zemědělské půdy 360 tisíc korun, meziročně je to téměř o pět procent víc. A pro srovnání, v roce 2014 se hektar obchodoval v průměru za 139 tisíc.

Ve zmíněné zprávě jsou uvedeny výstupy z monitoringu tržních cen zemědělské půdy za období let 2004 až 2024. Monitoring je prováděn na obsáhlém souboru obchodů realizovaných za podmínek předpokládajících dosažení tržní ceny. Převody pozemků určených pro budoucí využití k jiným než zemědělským účelům (např. stavební, rekreační) nejsou v šetření zahrnuty.

Skupina J&T a její partner Dušan Palcr je zatím posledním z rostoucí řady investorů, kteří se pustili do českého agrobyznysu. Už před zmíněným obchodem hospodařila na devíti tisících hektarech, ale její působení v zemědělství je relativně krátké – své první podniky v Soběticích a Chudenicích na Klatovsku získala J&T teprve před třemi lety.

Investice do půdy

Cena zemědělské půdy loni narostla téměř o pět procent na průměrných 360 tisíc korun za hektar. Nejcennější je půda v okolí velkých měst a také ta s nejvyšší bonitou, třeba na jihu Moravy.

Zemědělská půda láká začínající investory

„V posledních letech přibývá investorů, kteří se pokouší v této branži uspět. S růstem cen nemovitostí je mnoho investičních příležitostí pro hodně lidí passé, proto hledají příležitosti, kde není potřeba tak velký startovací kapitál. Na chatu nebo garáž pořád potřebujete stovky tisíc korun, ale zemědělskou půdu můžete nakoupit za desítky tisíc,“ vysvětluje Pavel Tomek ze společnosti Adol Monitor, která zpracovává data o nemovitostech na tuzemském trhu.

Zemědělská půda proto láká i začátečníky, kteří díky menší investici sice většinou nezískají pohádkový majetek, mohou ale získat zkušenosti pro budoucí větší obchody s nemovitostmi. „Objem ovšem zásadně ovlivňují velcí hráči, kteří jsou schopni poslat i stovky tisíc dopisů ročně. Vlastníci půdy ostatně zmiňují, že dostávají i desítky dopisů ročně, což je pro ně často obtěžující,“ tvrdí Tomek.

Kromě Viagemu působí na trhu třeba společnost Česko-Moravský zemědělský fond, pod který patří značky Farmíto, Přímý prodej půdy či Mojepole.cz. „Při nákupu půdy oslovujeme vlastníky plošně, naší specializací je celé Česko. Orná půda je dobrá investice obecně proto, že i nyní je ve srovnání se zahraničím podhodnocená a dá se očekávat další růst její hodnoty,“ říká majitel společnosti Viagem Přemysl Kubáň.

Podle specialisty na zemědělské pozemky mají velké firmy propracovaný systém, díky němuž získávají z katastru nemovitostí okamžitě informace o změnách ve vlastnictví jednotlivých nemovitostí. „Jakmile dojde například k dědictví nebo jinému převodu nemovitosti, tak automaticky posílají novým vlastníkům dopis. Vědí, že je tam největší šance, že nový vlastník nebude mít dost zkušeností a pozemek jim prodá pod cenou,“ říká Válka. Spekulanti podle něj půdu drží nejvýš několik měsíců a snaží se ji co nejdříve se ziskem prodat.

Sám Válka rovněž zemědělskou půdu vlastní, a proto mu také chodí desítky nabídek na odkup. Počet firem, které se investicemi do půdy zabývají, se podle něj v poslední době stabilizoval, za rostoucím počtem dopisů vidí něco jiného. „Velké společnosti mohou mít u některých majitelů půdy negativní jméno, tak to zkoušejí obejít rozesílkou dopisů, kde se zájemce tváří jako drobný podnikatel, ale často jde o člověka z těchto velkých firem,“ míní Válka.

Data společnosti Farmy.cz rovněž ukazují, že na realizovaných obchodech se loni přibližně z 60 procent podíleli zemědělští investoři, zbylá část připadá na obchodníky mimo obor. Zároveň se ovšem ukazuje, že přibývá lidí, kteří zemědělskou půdu prodávat nechtějí a ponechávají si ji ve svém portfoliu. Podle posledních odhadů došlo v roce 2023 k převodu 53 tisíc hektarů půdy, což je asi 1,3 procenta celkové rozlohy. Ještě v roce 2016 se během roku převedla půda s téměř dvojnásobnou rozlohou.

Další trend se podle Války týká ceny, kterou spekulanti za půdu nabízejí. Zatímco dříve v dopisech částka buď vůbec nebyla, nebo byla výrazně nižší než tržní, nově se nabízená částka těm běžným poměrně přibližuje. Podle Války je to ale často jen trik – firmy se snaží „nalákat“ více majitelů půdy, aby na dopis odpověděli. Díky tomu na ně získají kontakt a následně se je snaží přesvědčit, že jejich pozemek má ve skutečnosti nižší hodnotu.

Hodnotu zemědělské půdy přitom ovlivňuje řada faktorů. Kromě její bonity (kvality) jde třeba o to, zda jde o velký celek, nebo několik menších dílů, roli hraje i počet zemědělců, kteří v dané oblasti působí. Při větší konkurenci stoupá šance majitelů domluvit si se zemědělcem vyšší pacht, tedy nájemné za půdu.

Podle dat Českého statistického úřadu hospodařilo na pronajaté půdě asi 70 procent zemědělců. „Zemědělci mají omezené možnosti do koupě půdy investovat, protože v posledních letech výrazně vzrostly produkční náklady, jako jsou energie, pohonné hmoty či náklady na mzdy, což ale prakticky nemohou promítnout do výkupních cen. Čelí také zdražování pachtovného, které představuje další náklad,“ říká mluvčí Agrární komory Barbora Pánková.

Poslední Situační a výhledová zpráva ministerstva zemědělství zaměřená na půdu uvádí, že pachtovné se mezi lety 2013 a 2022 zhruba zdvojnásobilo. „Pro zemědělce představuje spekulace s půdou komplikaci jednak proto, že tlačí na růst nájemného u těchto pozemků, a navíc dochází k situacím, kdy se zemědělec s novým vlastníkem nedohodne a o pronajaté pozemky přijde, což mu naruší půdní bloky, které obhospodařuje,“ vysvětluje Válka.

Klíčovým faktorem, který cenu půdy ovlivňuje, je ale především blízkost velkých měst. Důvodem je vidina, že se pozemky do budoucna změní na mnohem hodnotnější stavební parcely. Mezi lokality, kde se cena za hektar pohybuje i nad 450 tisíci korunami, tak patří třeba okolí Prahy, Brna nebo Hradce Králové.

„Většina spekulantů cílí právě na pozemky, které jsou v okolí obcí a měst a skrývají do budoucna velký potenciál. Osobně nevěřím tomu, že drobní investoři, kteří rozesílají dopisy vlastníkům, míří na dlouhodobé držení a pacht,“ myslí si Tomek.

Agrární komora využití zemědělské půdy pro výstavbu kritizuje. „Uvítali bychom, kdyby měli zemědělci více možností investovat do nákupu vlastní půdy,“ uvádí Pánková.

Zdroj: HN, 22.4.2025 (odkaz na zdroj zde)